# 계약갱신청구권

## 개요

**계약갱구권**(Contract Renewal Request Right)은 임대차 계약이 종료될 경우, 임차인이 일정 조건 하에 기존 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 법적으로 요청할 수 있는 권리를 말한다. 이 제도는 주로 주거 안정과 임차인의 권리 보호를 목적으로 도입되었으며, 특히 주택 임대차 시장에서 임차인이 계약 만료 후 갑작스럽게 퇴거를 당하는 상황을 방지하고자 한다.

한국의 경우, 2020년 7월에 개정된 **주택임대차보호법**에 따라 계약갱신청구권 제도가 본격적으로 시행되었다. 이 제도는 전월세 시장의 불안정성을 완화하고, 임차인이 장기적으로 안정된 주거 환경을 유지할 수 있도록 지원하는 데 중점을 두고 있다.

---

## 제도의 목적과 배경

### 주거 안정성 확보

전통적으로 한국의 전월세 시장은 계약 기간이 짧고(일반적으로 2년), 임대인이 계약 갱신을 거부할 경우 임차인이 주거지를 떠나야 하는 경우가 많았다. 이로 인해 임차인은 주거 불안정에 시달리며, 특히 고령자나 저소득층의 경우 주거 이동에 따른 경제적·심리적 부담이 컸다.

계약갱신청구권은 이러한 문제를 해소하기 위해 도입된 제도로, 임차인이 기존 주택에 최대 **4년간** 연속 거주할 수 있도록 보장한다.

### 시장 불균형 완화

임대차 시장에서 임대인의 권리가 상대적으로 강한 구조를 개선하고, 임차인의 권리도 법적으로 보호받을 수 있도록 균형을 맞추는 것이 목적이다. 특히, 부동산 가격 상승기에는 임대인이 임대료를 급격히 인상하거나 계약을 갱신하지 않음으로써 임차인을 퇴거시키는 사례가 늘어났다. 이러한 상황을 방지하기 위해 법적 장치를 마련한 것이다.

---

## 제도의 주요 내용

### 1. 행사 조건

계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 다음 조건을 모두 충족해야 한다:

- **주택임대차보호법**의 적용 대상인 주택임대차 계약일 것
- 임차인이 현재 거주 중일 것
- 계약 만료일 기준 **6개월 전부터 30일 전까지** 갱신을 요청할 것
- 임대차 계약 기간이 **2년**인 경우에 한함 (갱신 시 추가 2년)

> ⚠️ 단, **주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우** 또는 **임대사업자가 등록한 주택 중 9억 원을 초과하는 경우**에는 계약갱신청구권이 제한될 수 있다.

### 2. 갱신 횟수

임차인은 **최대 1회**까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 즉, 최초 2년 계약 + 1회 갱신(2년) = **총 4년**까지 동일한 주택에 거주할 수 있다.

### 3. 임대료 인상 제한

갱신 시 임대료 인상 폭은 **최대 5% 이내**로 제한된다. 이는 **임대료 인상 상한제**와 연계된 조치로, 임대인이 과도한 임대료 인상을 통해 임차인을 퇴거시키는 것을 방지하기 위한 것이다.

단, 다음의 경우는 예외로 인정된다:

- 임대인이 주택을 **대규모 개보수**한 경우
- 지방자치단체의 **임대료 조정 기준**이 달리 정해진 경우

---

## 제도의 적용 범위

| 구분 | 적용 여부 |
|------|-----------|
| 전세 계약 | ✅ 적용 |
| 월세 계약 | ✅ 적용 |
| 상업용 부동산 | ❌ 적용 제외 |
| 공공임대주택 | ❌ 적용 제외 (별도 제도 운영) |
| 공시가격 6억 원 초과 주택 | ⚠️ 제한적 적용 |
| 등록 임대사업자 주택(9억 원 초과) | ⚠️ 제한적 적용 |

---

## 절차 및 실무 지침

### 1. 갱신 요청 방법

임차인은 계약 만료 **30일 전까지** 임대인에게 갱신을 서면 또는 전자문서(예: 문자, 이메일)로 요청해야 한다. 구두 요청만으로는 법적 효력이 없으므로, **서면 증거**를 남기는 것이 중요하다.

### 2. 임대인의 응답

임대인은 갱신 요청을 받은 후 **15일 이내**에 응답해야 하며, 거부 시에는 **정당한 사유**를 제시해야 한다. 정당한 사유에는 다음과 같은 경우가 포함된다:

- 임대인이 **본인 또는 직계존비속**이 거주할 목적으로 사용할 경우
- 주택이 **철거 또는 대규모 리모델링** 예정일 경우
- 기타 법에서 인정하는 사유

### 3. 분쟁 발생 시 대응

임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부하거나, 임대료를 5% 초과 인상하는 경우, 임차인은 **주택도시보증공사(HUG)** 또는 **법원**에 조정을 신청할 수 있다. 또한, **임대차 분쟁조정위원회**를 통해 신속하고 저비용으로 분쟁을 해결할 수 있다.

---

## 관련 제도와의 연계

계약갱신청구권은 다음과 같은 주거 정책과 함께 운영된다:

- **전월세상한제**: 임대료 인상률을 5% 이내로 제한
- **상생임대료**: 임대사업자와 임차인이 자율적으로 합의한 임대료
- **주택임대차신고제**: 임대차 계약을 법적으로 신고해야 하는 의무

이러한 제도들은 **임대차 3법**(계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차 신고제)으로 통칭되며, 주거 시장의 안정과 임차인 보호를 위한 종합적 정책 패키지이다.

---

## 참고 자료 및 관련 문서

- [주택임대차보호법](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
- [국토교통부 - 임대차 3법 안내](https://www.molit.go.kr)
- [주택도시보증공사(HUG) - 계약갱신청구권 안내](https://www.hug.or.kr)
- [임대차 분쟁조정위원회 운영 규정](https://www.khrc.or.kr)

> 💡 **Tip**: 계약갱신청구권은 자동으로 적용되지 않으므로, 임차인 본인이 적극적으로 요청해야 한다. 계약 갱신 시점에 맞춰 사전 준비를 하는 것이 중요하다.